実際にお手伝いさせていただいたお客様の一例

Case1

ご高齢女性おひとりでのお住み替え
ご主人が他界されて、一人暮らしをされていたお客様からの住み替え希望のご依頼 

ご主人が他界されて、一人暮らしをされていたお客様からの住み替え希望のご依頼でした。定期的にお子様が様子を見には来ていましたが、基本的には一人で家事もこなし生活されていました。ご主人が他界されてから、しばらくはそのまま暮らしていましたが、もともとが江戸っ子で賑やかなまちで育ったようで、閑静な住宅地に立地する、ご主人様の希望で購入したマンションに不満を持っているご様子。
 商店街が人でにぎわっているような活気のある街に引っ越したいと思い、思いついたら止まらなかったようで、ご家族には全く相談せずに私にお電話をいただきました。ご自宅にお伺いして話を伺うと、すぐにでもいまの自宅マンションを売却して、そのお金で希望する街に引っ越したいとのこと。資金的には無理はないのですが、さすがにご家族に言わずに住み替えを進めてしまうのは倫理的にもまずいので、どうにかご本人を説得して、後日お子様も含めて打ち合わせをするということになりました。
 お客様ご本人と、息子様ご夫婦、私の4人で打ち合わせをしました。予想はしていましたが、お子様ご夫婦は猛反対。この歳になってそんな非現実的な話はしないでくれとご立腹。それでもご本人は全くひるまず、私の人生、お金の面倒をかけるわけではないんだから自分の好きにさせなさいと一歩も引きませんでした。
 一度の打ち合わせで方向性がでるはずもなく、何度か打ち合わせをさせていただきました。最終的にはお子様ご夫婦が折れました。ただし、健康上の不安もあるので、いくつかの条件をクリアできる物件があったら住み替えを手伝うということになりました。
 条件としては
・定期的に看てもらっている主治医の先生から紹介してもらえる病院が近くにあること
・お子様ご夫婦が1時間以内に駆けつけることの出来るエリア
・オートロックのあるマンション、出来ればバリアフリー
・売却するご自宅マンションから、仮住まいせずに一度の引っ越しで住み替えること
・将来老人ホームに入る可能性もあるので、購入ではなく賃貸物件にして売却資金を確保しておくこと

そこから物件探しが始まりました。気に入っていただける物件はすぐに見つかったのですが、高齢者の一人暮らしということで、オーナー様に入居を断られてしまいました。ご自宅の売却も同時並行で進めていましたので、このままでは住むところがなくなってしまいます。なんとかしなければと思い、オーナー様側の不動産会社に何度もお願いし、結果的には息子様が契約者になっていただくことでなんとか部屋を借りることが出来ました。

81歳、女性お一人でのお住み替えでした。
Case2

相続人の足並みが揃わない共有不動産の売却
ご兄弟に相続が発生 もともとご兄弟共有で所有していた不動産を売るかどうかで意見が分かれてしまい

もともとご兄弟が共有で所有していた不動産の相談でした。一部がご兄弟のうちの一人のご自宅敷地、半分以上は月極駐車場というかたちで利用されており、権利としては、Aさんが持ち分〇分の〇、Bさんが持ち分〇分の〇、Cさんが持ち分〇分の〇というかたちでの共有登記になっていました。共有しているご兄弟の一人がお亡くなりになってしまい、相続税支払いのためにその土地を売却したいという内容です。
 しかし、相続税支払いのために売却をしたいのは相続が発生した方の相続人であり、ご兄弟のうちの一人は出来れば売却したくない、一人は協力したいけれど自宅の敷地となっている部分があるので、そのまま売却するわけにはいかないという状況でした。
 ご兄弟間で揉め事になるような話ではありませんでしたが、皆様に納得してもらえるような方法はないかと、税理士・司法書士・土地家屋調査士といくつものプランを考えました。結果的に採用したプランは、共有物分割登記により土地を分割し、共有状態を解消することでした。売却と同時に進める必要がありましたので、かなり緻密な計算を必要とする難易度の高い内容でした。
 おおまかに言うと、複数の筆に分かれていた土地を一旦ひとつにまとめて(合筆)、その後、もともとの各自の持ち分に合わせて、もともととは違う形に分割(分筆)するというものです。合分筆をすることで、共有物分割登記が可能となります。出来上がった土地は、AさんBさんCさんそれぞれの単独名義になります。単独名義になれば、Aさんは売却、Bさんは所有、Cさんは一部を売却してそれ以外は所有というようなことも可能になります。
 しかし、注意しなければいけないことはたくさんあります。共有物分割登記と似たもので、等価交換という登記も存在します。目的に合わせて正しい選択をしないと、法務局で受け付けてくれなかったり、共有物分割ではなく交換だとみなされてしまうこともあります。また、等価交換の場合は、交換する不動産が等価であると証明できなければ、差額が贈与とみなされてしまうこともあります。そうなると売却と同じように税金がかかります。また、不動産取得税がいくらかかるかも考えておかなければいけません。
 登記に関しては法務局の管轄ですが、不動産取得税については県税事務所、売却時の税金や、交換とみなされてしまうかどうかの判断は税務署が管轄です。ですので、必要な部署には全て連絡をとって相談し、税理士や司法書士、土地家屋調査士と一体となってことを進めました。ご相談から登記完了まで、約4か月を要しましたが、当初の予定通りに作業は終わりました。
 不動産の売却による相続税納税がメインだったとはいえ、不動産会社、税理士、司法書士、土地家屋調査士でチームとして対応しなければ、解決出来ていない問題だったと思います。
Case3

親から相続した家を売却して
親から相続で受け継いだご自宅を売ることに強い抵抗を持たれていたお客様からのご相談

親から相続で受け継いだご自宅を売ることに強い抵抗を持たれていたお客様からのご相談でした。ご長男が単独で相続をして居住していた一戸建です。築年数は古いのですが、お父様が相当な費用をかけて建築したこだわりの建物でした。親から引き継いだ大事な自宅だから、売却せずに自分が守っていくという想いが特に強い方でした。
 建物も敷地も、普通の家の倍ほどの大きさでしたので、固定資産税だけでも相当な金額です。細部にもこだわった日本家屋だったため、手入れにもそれなりの費用がかかっていました。何年も維持していましたが、ある日、お客様が体調を崩されてしまい入院することになってしまいました。命にかかわることはありませんでしたが、今まで通りに仕事を続けていくのが難しい状況でした。それでもどうにかお金をつくって家を維持していくということでしたが、はたから見ても簡単なことではないと思いました。ご本人がそういった状況でしたので、私に相談をくれたのはその方のお姉様でした。
 このままいまの生活を続けていくのは無理なので、自宅を売却して楽をさせてあげたいという内容でした。お姉様の真剣な説得もあり、ご本人にも売却することに納得してもらいました。
 住み替え先として、賃貸にするか購入するか、マンションにするか一戸建にするかなど、いろいろな選択肢はありましたが、これまでの苦労もあったので、一戸建を持つのではなくではなく、マンションにしようという方向になりました。また、お仕事での収入が不安定なので、住宅購入にかける費用をなるべく抑えて、賃料収入が得られるアパートも併せて購入しようということになりました。
 築年数は古いですが、駅前の好立地なマンションを購入していただきました。そして、売却資金の半分以上の金額を使い、中古の一棟アパートも購入していただきました。中古ではありますが、それなりに手入れがされており、満室ではありませんでしたが9割ほどは入居していたので、購入したその月から現金収入が得られました。アパート経営をされた経験はありませんでしたので、私がお客様と一緒に管理をお願いできる会社を探し、地元の良心的な不動産会社に管理を委託しました。
 親から受け継いだ不動産は誰にとってもとても大事なものだと思います。それが思い入れの深いご自宅であればなおさらでしょう。しかし、維持していくのに無理があるのであれば、親からもらった大切な資産に、引き継いだ人間の人生が縛られるようなことにもなりかねません。
 親からもらった大切な土地・建物も、不動産という資産です。売却することに抵抗を持たれる方も多いと思いますが、資産である以上、現金化することもあれば、その現金から別の不動産に買い替えることも出来ます。現金化したり、他の不動産に買い替えたとしても、それもやはり親から受け継いだ大切な資産と言えるのではないでしょうか。重要なのは受け取る側の気持ちではないでしょうか。
Case4

敷地の一部を売却して建て替え
家が老朽化したので建て替えたいけれど、仕事も引退しているのでローンは組めないというご相談

家を建て替える費用を捻出するために、広い自宅敷地の一部を売却したいというのはよくあるご相談のひとつです。実際に私も何度も売却のお手伝いをさせていただいたことがあります。技術的にはそんなに難しいものではありませんが、注意しなければいけないことはたくさんあります。
 まずは、どのハウスメーカーで、どのくらいの規模の家を、いくらぐらいの予算で建築するのか、ということがスタートになると思います。その時に誰に相談するかで結果が大きく変わってきてしまうことがあります。
 私が実際に相談をいただいたケースのひとつは、強引なハウスメーカー営業マン主導で進めたお客様でした。私が相談をいただいたときには既に新築する建物の間取りプランが完成していました。二世帯住宅だったので、建物自体が大きく、駐車スペースも3台分確保、日当たり重視の素晴らしいプランでした。しかし話を聞くと、建物建築費用については残った土地の売却資金でまかなうということ。区割り図を見させていただくと、売却予定部分の土地はどう見てもまともな家は建てられないであろう区割りでした。ハウスメーカーが作成したプランなので、その土地に建築出来るという参考建物プランもありましたが、日当たりも風通しも悪い、全く魅力の無いものでした。それを周辺の土地相場で売ってもらいたいという希望だったので、失礼ながら当初は丁重にお断りさせていただきました。その後、ハウスメーカーとも打ち合わせを行い、新築する建物プランも売却する土地の区割りも変更していただき、無事に売却が成就しました。
 建築基準法上の接道義務を果たしていれば、「売れない土地」というものは無いと思います。しかし、区割りを誤れば「売りづらい土地」「魅力がない土地」は存在してしまいます。当然売れる金額は相場よりも大きく下がってしまいます。敷地の一部の売却を考えるのであれば、売却する部分の土地の市場価値や、残す土地の将来的な市場価値もしっかりと考慮しないと、あとで後悔するということにもなりかねません。目先の売却や資金確保だけでなく、20年先、30年先のことまで考えて計画しましょう。
 また、敷地の一部売りの際の重要な注意点としてもうひとつ挙げられるのは、売却時の税金です。売却した金額に譲渡益が出れば所得税・住民税が課税されます。自宅を建て替えるのであれば、ほとんどの場合は居住用財産の売却による特別控除(3,000万円控除)が適用出来ると思いますが、もともとのご自宅を解体撤去しない場合には特別控除は適用されません。他にもいくつか適用要件がありますので、事前にご確認されることをお勧めいたします。
Case1

ご高齢女性おひとりでのお住み替え
ご主人が他界されて、一人暮らしをされていたお客様からの住み替え希望のご依頼 

ご主人が他界されて、一人暮らしをされていたお客様からの住み替え希望のご依頼でした。定期的にお子様が様子を見には来ていましたが、基本的には一人で家事もこなし生活されていました。ご主人が他界されてから、しばらくはそのまま暮らしていましたが、もともとが江戸っ子で賑やかなまちで育ったようで、閑静な住宅地に立地する、ご主人様の希望で購入したマンションに不満を持っているご様子。
 商店街が人でにぎわっているような活気のある街に引っ越したいと思い、思いついたら止まらなかったようで、ご家族には全く相談せずに私にお電話をいただきました。ご自宅にお伺いして話を伺うと、すぐにでもいまの自宅マンションを売却して、そのお金で希望する街に引っ越したいとのこと。資金的には無理はないのですが、さすがにご家族に言わずに住み替えを進めてしまうのは倫理的にもまずいので、どうにかご本人を説得して、後日お子様も含めて打ち合わせをするということになりました。
 お客様ご本人と、息子様ご夫婦、私の4人で打ち合わせをしました。予想はしていましたが、お子様ご夫婦は猛反対。この歳になってそんな非現実的な話はしないでくれとご立腹。それでもご本人は全くひるまず、私の人生、お金の面倒をかけるわけではないんだから自分の好きにさせなさいと一歩も引きませんでした。
 一度の打ち合わせで方向性がでるはずもなく、何度か打ち合わせをさせていただきました。最終的にはお子様ご夫婦が折れました。ただし、健康上の不安もあるので、いくつかの条件をクリアできる物件があったら住み替えを手伝うということになりました。
 条件としては
・定期的に看てもらっている主治医の先生から紹介してもらえる病院が近くにあること
・お子様ご夫婦が1時間以内に駆けつけることの出来るエリア
・オートロックのあるマンション、出来ればバリアフリー
・売却するご自宅マンションから、仮住まいせずに一度の引っ越しで住み替えること
・将来老人ホームに入る可能性もあるので、購入ではなく賃貸物件にして売却資金を確保しておくこと

そこから物件探しが始まりました。気に入っていただける物件はすぐに見つかったのですが、高齢者の一人暮らしということで、オーナー様に入居を断られてしまいました。ご自宅の売却も同時並行で進めていましたので、このままでは住むところがなくなってしまいます。なんとかしなければと思い、オーナー様側の不動産会社に何度もお願いし、結果的には息子様が契約者になっていただくことでなんとか部屋を借りることが出来ました。

81歳、女性お一人でのお住み替えでした。